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“土地续期”以国家政策为准

时间:2016-04-23 16:30来源:http://jljigang.cn 作者:吉林吉钢钢铁集团有限 点击:
住宅用地使用权年限到期后该如何续期?
 
19日,省国土资源厅上线广东“民声热线”,针对近期温州出现的土地使用权续期问题,省国土资源厅表示,我省相关事宜以国家制定的政策为准。
 
年初房地产市场再次火热,根据《国土资源“十三五”规划纲要》,广东未来用于房地产项目的土地指标将有什么变化?
 
省国土资源厅副厅长杨俊波介绍,根据国土资源部的相关政策,对于一二线房地产较热的城市,用地保障、供应方面将会增加或显著增加。对于去库存压力较大的城市,用地供应将持平或适当减少,甚至大幅度减少或者不供地。
 
广东的情况如何?
 
据透露,广州、深圳、珠海等城市去库存压力不大,但省内也有城市去库存压力很大,省国土资源部门将进行相应分类调控。对于土地利用效率不高的,可以进行二次开发。此外,目前省内房地产市场还有5万多亩土地闲置,国土资源厅也将对其进行盘活。
 
近日,温州、深圳等城市对于住宅用地使用权到期后的续期问题引发广泛关注。省国土资源厅表示,广东省乃至全国,绝大部分的住宅离70年的土地使用年限还有40年左右的时间。
 
据了解,根据2007年国家出台的物权法第一百四十九条规定,住宅建设用地使用权期限届满的,将自动续期;而非住宅建设用地使用权期限届满后的续期,并无自动续期规定。
 
省国土资源厅副厅长李俊祥表示,“土地续期”问题是中央政策的权限,正在等待中央制定政策。“无论是温州也好,深圳也好,当地只是做尝试和试点。地方最多只有建议权,没有制定权。”
 
至于商业用地40年期限的问题,省国土资源厅则提醒,投资商铺要注意土地年限。
 
专家建议:充分吸取民意,尽早出台续期实施细则
 
房产的土地使用权到期了该如何续期?
 
中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新说,在物权法之前,城市房地产管理法曾规定,“经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金”。但城市房地产管理法对于物权法而言,是旧法,按照新法优于旧法的原则,目前还是应该遵循物权法的相关规定。
 
中国社会科学院经济所研究员汪丽娜等认为,虽然物权法明确提出“自动续期”,但是由于缺乏细则,如何“自动续期”存在不确定性,目前来说难以操作。“土地使用期限规定20年和70年,其出让金是不一样的。政府出让20年土地使用权,续期如果不补交出让金,政府的利益会受损,而且对其他已经缴纳70年出让金的业主也是不公平的。”
 
但也有部分学者持不同看法,认为“补差价”的做法没太必要。因为无论怎么补,这几十年土地出让的差价都很大。
 
“土地出让年限的利益落差是由地方政府当年决策造成的,如果让现在的住户来承担成本,既不公平也很难实施。”浙江大学房地产研究中心专家田传浩表示。
 
那么,对于70年土地使用权到期的房产又该如何续期?应有偿还是无偿?
 
杨立新认为,有两个办法可供选择:一是免费,让利给业主;二是费改税,不再收取出让金,而是由取得永久性住宅建设用地使用权的权利人向国家缴纳税金。
 
汪丽娜说,在我国,房屋是很多老百姓最大的财富。一些人拿出大部分的积蓄买房,房屋的增值不是因为房屋本身而是土地。从这个意义上来说,70年之后再交一大笔出让金显然不太合理,可以象征性交一点。
 
汪丽娜、杨立新等认为,在强调法治社会的今天,首先需要明确的是,要坚持有法必依,严格落实物权领域的立法成果,增强人民群众对国家物权制度的信心;另一方面,针对物权法规定并不详尽的现实,通过充分吸取民意及规范的程序,尽早出台关于土地出让续期的实施细则,缓解公众焦虑。
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